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(一)利用臨界點(diǎn)進(jìn)行納稅籌劃 根據(jù)<中華人民共和國(guó)土地暫行條例>(以下簡(jiǎn)稱<土地暫行條例>)第8條的規(guī)定，有下列情形之一的，免征土地： (1)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的. (2)因國(guó)家建設(shè)需要依法征用,收回的房地產(chǎn). 根據(jù)<土地暫行條例>第7條的規(guī)定，土地實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)： (1)增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，為30%. (2)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%,未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的部分，為40%. (3)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額,未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，為50%. (4)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，為60%. 如果企業(yè)建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的增值率在20%這個(gè)臨界點(diǎn)上，可以通過(guò)適當(dāng)控制出售價(jià)格而避免繳納土地.根據(jù)<土地暫行條例>第6條的規(guī)定，計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目包括： (1)取得土地使用權(quán)所支付的金額. (2)開發(fā)土地的成本,費(fèi)用. (3)新建房及配套設(shè)施的成本,費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格. (4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金. (5)財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目. 根據(jù)<中華人民共和國(guó)土地暫行條例實(shí)施細(xì)則>(以下簡(jiǎn)稱<土地暫行條例實(shí)施細(xì)則>)第7條的規(guī)定，這里的"其他扣除項(xiàng)目"為取得土地使用權(quán)所支付的金額以及開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本之和的20%. 根據(jù)<國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知>(國(guó)辦發(fā)［2005］26號(hào))的規(guī)定，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的標(biāo)準(zhǔn)為：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上，單套建筑面積在120平方米以下，實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下.各省,自治區(qū),直轄市要根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn).允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過(guò)上述標(biāo)準(zhǔn)的20%.

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王

一,充分利用土地*免稅期限優(yōu)惠政策
如<深圳市地方稅務(wù)局關(guān)于土地*有關(guān)問(wèn)題的通知>深地稅發(fā)(2005)609號(hào)條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納土地*的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間以合同簽定時(shí)間為準(zhǔn).對(duì)在2005年11月1日(含11月1日)后簽定房地產(chǎn)銷售合同的，在納稅人取得房地產(chǎn)銷售首期款收入時(shí)，就該房產(chǎn)銷售價(jià)款全額計(jì)算預(yù)繳土地*.深圳**花園五期銷售收入37,765萬(wàn)元，其中2005年11月1日以前簽定購(gòu)房合同金額31,636萬(wàn)元，土地*納稅清算時(shí)依照上述通知，申報(bào)應(yīng)稅收入6,129萬(wàn)元.
二,開發(fā)商品房轉(zhuǎn)自用不再視同銷售
國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)第七條規(guī)定，企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng),贊助,職工福利,獎(jiǎng)勵(lì),對(duì)外*,分配給股東或*人,抵償債務(wù),換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入(或利潤(rùn))的實(shí)現(xiàn).確認(rèn)收入(或利潤(rùn))的方法和順序?yàn)椋?一)按本企業(yè)近期或本年度*近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定;(二)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定;(三)按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定.開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定.
將開發(fā)的商品房轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的行為發(fā)生在2008年1月1日以后，不應(yīng)當(dāng)視同銷售.不難看出，開發(fā)出品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)已經(jīng)不再按照視同銷售處理，企業(yè)需要密切關(guān)注，避免給自身增加不必要的納稅負(fù)擔(dān).
三,選擇多元化*處置開發(fā)產(chǎn)品
多元化*處置開發(fā)產(chǎn)品的*包括：銷售,出租,先出租后銷售,售后返租,**,產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓,轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)(開發(fā)產(chǎn)品自用自營(yíng))等.

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開心也是一天

　一、充分利用土地*免稅期限優(yōu)惠政策
　　如《深圳市地方稅務(wù)局關(guān)于土地*有關(guān)問(wèn)題的通知》深地稅發(fā)〔2005〕609號(hào)條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納土地*的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間以合同簽定時(shí)間為準(zhǔn)。對(duì)在2005年11月1日(含11月1日)后簽定房地產(chǎn)銷售合同的，在納稅人取得房地產(chǎn)銷售首期款收入時(shí)，就該房產(chǎn)銷售價(jià)款全額計(jì)算預(yù)繳土地*。深圳××花園五期銷售收入37,765萬(wàn)元，其中2005年11月1日以前簽定購(gòu)房合同金額31,636萬(wàn)元，土地*納稅清算時(shí)依照上述通知，申報(bào)應(yīng)稅收入6,129萬(wàn)元。
　　二、開發(fā)商品房轉(zhuǎn)自用不再視同銷售
　　國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)第七條規(guī)定，企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外*、分配給股東或*人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的方法和順序?yàn)椋海ㄒ唬┌幢酒髽I(yè)近期或本年度*近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定；（二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定；（三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。
　　將開發(fā)的商品房轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的行為發(fā)生在2008年1月1日以后，不應(yīng)當(dāng)視同銷售。不難看出，開發(fā)出品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)已經(jīng)不再按照視同銷售處理，企業(yè)需要密切關(guān)注，避免給自身增加不必要的納稅負(fù)擔(dān)。
　　三、選擇多元化*處置開發(fā)產(chǎn)品
　　多元化*處置開發(fā)產(chǎn)品的*包括：銷售、出租、先出租后銷售、售后返租、**、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)（開發(fā)產(chǎn)品自用自營(yíng)）等。

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飛揚(yáng)的青春

所謂土地*，就是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后增值再按比例交納的稅收。納稅人是有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物（簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)）并取得收入的個(gè)人和單位。征稅范圍包括土地、地上建筑物及其附著物，不包括通過(guò)繼承和贈(zèng)予等無(wú)償*轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，課稅對(duì)象有償轉(zhuǎn)讓的土地增值額。根據(jù)國(guó)務(wù)院頒布的《中華人民共和國(guó)土地*暫行條例》，土地*的*為四級(jí)超額累進(jìn)*，即增值額未超過(guò)項(xiàng)目金額的50%，*為30%；值額超過(guò)項(xiàng)目金額的50%未超過(guò)，*為40%；值額超過(guò)項(xiàng)目金額的未超過(guò)200%，*為50%；值額超過(guò)項(xiàng)目金額的200%以上，*為60%。

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流浪的心

一、收入分散籌劃法　　按相關(guān)稅法規(guī)定，土地增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額。在扣除項(xiàng)目金額一定的情況下，轉(zhuǎn)讓收入越少，土地增值額就越小，當(dāng)然*和稅額就越低。因此，如何通過(guò)分散轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，就是一個(gè)著眼點(diǎn)。一般常見的方法是將可以分開單獨(dú)處理的部分從整個(gè)房地產(chǎn)中分離，分次單獨(dú)簽定合同。例如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)準(zhǔn)備開發(fā)一棟精裝修的樓房，預(yù)計(jì)精裝修房屋的市場(chǎng)售價(jià)是1 800萬(wàn)元（含裝修費(fèi)600萬(wàn)元），該企業(yè)可以分兩次簽定合同，在毛坯房建成后先簽l 200萬(wàn)元的房屋買賣合同，等裝修時(shí)再簽600萬(wàn)元的裝修合同，則納稅人只就份合同上注明金額繳納土地*，而第二份合同上注明的金額屬于營(yíng)業(yè)稅征稅范圍，不用繳納土地*。這樣就使得應(yīng)納稅額有所減少，達(dá)到節(jié)稅的目的。
　　二、費(fèi)用遷移籌劃法
　　房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用即期間費(fèi)用（管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用）不以實(shí)際發(fā)生數(shù)扣除，而是根據(jù)利息是否按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)傋鳛橐欢l件，按房地產(chǎn)項(xiàng)目直接成本的一定比例扣除。納稅人可以通過(guò)事前籌劃，把實(shí)際發(fā)生的期間費(fèi)用轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目直接成本中去，例如屬于公司總部人員的工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等都屬于期間費(fèi)用的開支范圍，由于它的實(shí)際發(fā)生數(shù)不能增加土地*的扣除金額，因此，人事部門可以在不影響總部工作的同時(shí)把總部的一些人員安排或兼職于每一個(gè)具體房地產(chǎn)項(xiàng)目中。那么這些人的有關(guān)費(fèi)用就可以分?jǐn)傄徊糠值椒康禺a(chǎn)開發(fā)成本中。期間費(fèi)用少了又不影響房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除，而房地產(chǎn)的開發(fā)成本卻增大了。也就是說(shuō)房地產(chǎn)開發(fā)公司在不增加任何開支的情況下，通過(guò)費(fèi)用遷移法，就可以增大土地*允許扣除項(xiàng)目的金額，從而達(dá)到節(jié)稅的目的。
　　三、“臨界點(diǎn)”籌劃法
房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，總要獲得一定的利潤(rùn)，但利潤(rùn)率越高，繳納的土地*就越多，稅后利潤(rùn)可能反而越小。因此，如何做到使房?jī)r(jià)在同行中，應(yīng)繳土地**少，所獲利潤(rùn)*多是房地產(chǎn)公司應(yīng)認(rèn)真考慮的問(wèn)題。按照稅法有關(guān)優(yōu)惠規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%的，免征土地*；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。這里的“20%的增值額”就是“臨界點(diǎn)”。根據(jù)臨界點(diǎn)的稅負(fù)效應(yīng)，可以對(duì)此進(jìn)行納稅籌劃。

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