張經(jīng)理

購房人與開發(fā)商簽訂購房合同時，一般都會約定開發(fā)商逾期交房達到一定期限時，可退房.當開發(fā)商逾期交房時，如果購房人不及時行使自己的權(quán)利，則合同解除權(quán)就會喪失.
人民法院<關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋>第15條規(guī)定：出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在3個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當事人另有約定的除外.法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定的，經(jīng)對方當事人催告后，解除權(quán)行使的有效期限為3個月.對方當事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使的，解除權(quán)消滅.
本條規(guī)定的3個月和1年這兩個期間屬于除斥期間，只要期限屆滿，解除權(quán)人不行使解除權(quán)，該權(quán)利即歸于消滅，也就是說，當開發(fā)商延期交房的時間達到合同約定的解約條件，購房人開始享有法定的解除權(quán);同時從該日起的解除權(quán)也進入了一年的除斥期間.如果購房人在除斥期間過后再向法院提出解除合同，其訴訟請求將得不到法院支持;如果在購房人享有解除權(quán)之日起一年內(nèi)，如果開發(fā)商催告購房人行使解除權(quán)，則購房人在收到催告之次日起3個月內(nèi)應(yīng)行使解除權(quán)，過了3個月購房人才向人民法院提出解除合同的訴訟請求的，同樣不會得到法院支持.

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