葉磊

買

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那邊的煩惱

關(guān)鍵問題
1：無產(chǎn)權(quán)證車位不受保護(hù)華工法學(xué)教授關(guān)永宏舉例，當(dāng)發(fā)展商把廣大業(yè)主共有的車位私下賣掉，由于這些產(chǎn)業(yè)并非屬于發(fā)展商的，業(yè)主拿到手的只是一紙合同，而不是產(chǎn)權(quán)證。這些沒有產(chǎn)權(quán)的共有車位買賣不受物權(quán)法保護(hù)，小區(qū)業(yè)主有權(quán)向法院申請(qǐng)撤消發(fā)展商對(duì)這些共有車位的買賣合同。合同撤消后，購買這些私賣車位的業(yè)主只能向發(fā)展商追討購車位款項(xiàng)。一旦房地產(chǎn)商“走佬”，業(yè)主的錢就存在追不回的風(fēng)險(xiǎn)。
2、關(guān)鍵問題
2：車位被開發(fā)商多次出售“沒辦理產(chǎn)權(quán)的車位有可能被開發(fā)商二次銷售！”華工法學(xué)教授關(guān)永宏表示，“廣州今年3月國土房產(chǎn)局專門頒布了《廣州市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目車位和車庫租售管理規(guī)定》，其中第五條規(guī)定：‘房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者其他房地產(chǎn)開發(fā)單位出售或者出租房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫前，需經(jīng)初始登記確認(rèn)權(quán)屬。’”然而，有的開發(fā)商遲遲沒辦理這個(gè)“確權(quán)”手續(xù)，使得買了車位的小業(yè)主始終拿不到產(chǎn)權(quán)證。如果開發(fā)商等車位漲價(jià)時(shí)再辦確權(quán)手續(xù)，把車位以高價(jià)第二次賣出并幫第二買家辦理完過戶，那么次的買家反而成了被趕走的那個(gè)。“法律就只承認(rèn)已過戶的車位”。專家在此提醒，無論交易一手車位還是二手車位，*核心的問題在于關(guān)注車位原始產(chǎn)權(quán)到底歸誰所有。買家交易前首先要明確，車位是否具有受法律保護(hù)的產(chǎn)權(quán)，明晰以后才能夠確定交易的合法性和購買的風(fēng)險(xiǎn)，以及購買人簽的合同的保障力到底有多大。關(guān)鍵問題
3：人防工程車位有特殊性“人防工程的車位不同于普通車位，在戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)會(huì)被防空部門統(tǒng)一管理，有可能當(dāng)時(shí)不作私人停車位用途?！比A工法學(xué)教授關(guān)永宏表示，人防工程車位的特殊性在于車位擁有者在戰(zhàn)爭(zhēng)發(fā)生的時(shí)候，就要無條件地把這個(gè)車位交出來給有關(guān)的防空管理部門統(tǒng)一支配。因而，購買車位時(shí)市民要留意合同里的細(xì)則看是否明確列有人防工程的使用規(guī)則。關(guān)鍵問題
4：*期限超20年后無效有的開發(fā)商很“明智”，在簽車位合同的時(shí)候會(huì)申明車位不能買賣。他們不會(huì)與業(yè)主簽買賣合同，只簽*合同?？墒?，他們?cè)诤贤胁⒉幌蛳M(fèi)者聲明“*期限超過20年后將不受法律保護(hù)”。廣東天勝律師事務(wù)所的周律師提醒，根據(jù)《合同法》第214條規(guī)定：“*期限不得超過二十年。超過二十年的那部分無效?！币簿褪钦f，消費(fèi)者*車位(庫)(就是所謂的銷售使用權(quán))*長(zhǎng)期限也只有20年，20年后是不受法律保護(hù)的。
提示：凡是銷售使用權(quán)超過20年并且不向消費(fèi)者聲明20年后不受法律保護(hù)的，都是欺詐行為，消費(fèi)者可請(qǐng)求雙倍賠償。

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臺(tái)式叉燒飯

目前本市房屋附屬地下車庫共有四大類：
1、根據(jù)《上海市民防工程建設(shè)和使用管理辦法》有關(guān)規(guī)定，民防工程的*者可以按照房地產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定取得民防工程的所有權(quán)。因此，開發(fā)商可以取得作為民防工程的地下車庫的所有權(quán)。按照“誰*，誰*”的原則，開發(fā)商可以轉(zhuǎn)讓和出租。但由于該《管理辦法》沒有規(guī)定作為民防工程的地下車庫所有權(quán)人其出租期限有多長(zhǎng)，所以有的開發(fā)商就打起了擦邊球，出售使用權(quán)70年，這等于是變相出售產(chǎn)權(quán)。
2、目前，小區(qū)業(yè)主車位產(chǎn)權(quán)之爭(zhēng)大部分就集中在開發(fā)商自建的地下車庫上。市房地資源局曾于2002年初發(fā)布《關(guān)于地下車庫預(yù)售申請(qǐng)及許可證發(fā)放等有關(guān)問題的操作口徑》中規(guī)定：“商品房項(xiàng)目附屬的地下車庫應(yīng)優(yōu)先滿足本地塊范圍內(nèi)房地產(chǎn)權(quán)利人購買、*。取得預(yù)售許可證的地下車庫，在預(yù)售期間僅可預(yù)售給本地塊范圍內(nèi)的商品房預(yù)購人。”顯然，該規(guī)定并未禁止車位不可出售給小區(qū)以外的購買人。但是如給小區(qū)外*者搶占后再高價(jià)出租或出售給小區(qū)內(nèi)有實(shí)際需要的業(yè)主，顯然小區(qū)內(nèi)業(yè)主的利益將受到損害。
在這樣的情況下，市房屋土地資源管理局于2003年1月6日發(fā)布了《關(guān)于商品房項(xiàng)目附屬地下車庫（位）租售問題的暫行規(guī)定》，并同時(shí)廢止此前發(fā)布的《關(guān)于地下車庫預(yù)售申請(qǐng)及許可證發(fā)放等有關(guān)問題的操作口徑》，使車位的買賣、轉(zhuǎn)讓趨于統(tǒng)
一、規(guī)范。
3、開發(fā)商在立項(xiàng)設(shè)計(jì)時(shí)就將其作為小區(qū)配套設(shè)施，并且開發(fā)商將整個(gè)地下車庫的面積都分?jǐn)偭恕Ｔ擃愜噹焖袡?quán)屬于全體業(yè)主共有，只能僅限用于對(duì)小區(qū)業(yè)主出租，而不能出售。根據(jù)《上海市房屋建筑面積計(jì)算及共有建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》，除非有合法產(chǎn)權(quán)的分?jǐn)倕f(xié)議，否則單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間，如車庫、自行車庫、會(huì)所或俱樂部、倉庫、人防工程等不計(jì)入共有建筑面積。
4、售后公房地下車庫及人防工程車庫。該類物業(yè)由于受當(dāng)時(shí)技術(shù)要求及設(shè)計(jì)理念限制，一般都不是嚴(yán)格意義上的地下車庫，絕大多數(shù)是防空洞改建，其用途也五花八門，有開旅館、加工廠、倉庫等等，其產(chǎn)權(quán)歸屬非?；靵y。按照當(dāng)時(shí)有關(guān)政策規(guī)定，這些車庫其實(shí)是作為房屋配套設(shè)施而建設(shè)的，承租人在購買公房時(shí)也未進(jìn)行分?jǐn)偅疫@部分面積國家相關(guān)政策也不允許進(jìn)入分?jǐn)?，因此，其所有人還是屬于原來的出資建造人。

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詩圣杜甫

那是個(gè)小產(chǎn)權(quán)的無證齊全
1、參考合同規(guī)定
2、如無規(guī)定，看8平米占合同面積的比例是否超過3%，3%之內(nèi)要補(bǔ)交房款，3%之外*獲得小區(qū)還可以，的是地下車庫*耶！兩層隨便停，其他小區(qū)地庫怎么也的10多萬，這小區(qū)*停（不要問問是誰，我是紅領(lǐng)巾）

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李精虹

那您買沒買這個(gè)車位呢，如果買了這個(gè)車位有產(chǎn)權(quán)的話，有結(jié)婚的話是夫妻共有的，除非你那個(gè)是婚前財(cái)產(chǎn)，

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