隨著房價的不斷上漲，許多家庭都有了買二套房的打算，有的甚至已經(jīng)買了二套房。不過，在購買二手房之前，若是進行二套房認(rèn)定，則可以享受一定的優(yōu)惠政策。下面就和小編一起來看看房管局如何判定二套房，順便來說說房證沒下來算二套房嗎以及夫妻怎么買二套房劃算。

一、房管局如何判定二套房

在購買二套房之前，若是進行二套房認(rèn)定，則可以享有一定的優(yōu)惠政策，下面就來看看房管局如何判定二套房。

1、貸款買過一套房，并且經(jīng)過房產(chǎn)登記系統(tǒng)能搜到房產(chǎn)信息，再貸款買房，認(rèn)定為二套房。

2、貸款買過一套房，后來出售，通過房屋登記系統(tǒng)搜不到房產(chǎn)信息，但在銀行能查到貸款記錄，再貸款買房，認(rèn)定為二套房。

3、全款買過一套房，而且通過房屋登記系統(tǒng)能搜到房產(chǎn)信息，再貸款買房，認(rèn)定為二套房。

4、在當(dāng)?shù)夭痪邆浞慨a(chǎn)登記系統(tǒng)查詢條件的情況下，但是經(jīng)銀行核實購房人已有一套住房，再貸款買房，認(rèn)定為二套房

注意：對于北、上、廣、深、京等限購城市而言,不管貸款是否還清，都按二套房的政策執(zhí)行，并且首付和利率也都會相應(yīng)的提高。

二、房證沒下來算二套房嗎

許多人在購買二套房的時候一般不知道如何判斷是否是二套房，尤其是在*套房子房產(chǎn)證沒有下來的時候，下面就和了解一下房證沒下來算二套房嗎。

1、其實，二套房的認(rèn)定和你是否拿到房產(chǎn)證沒有關(guān)系，是根據(jù)你之前的房貸記錄以及房產(chǎn)登記記錄確定的。

2、購房人利用貸款所購買的首套自住房以外的其他住房就屬于二套房；首套房是指借款人*次利用貸款所購買的用于自住的房屋。不過需要注意，如果銀行貸款借款人家庭人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再次向商業(yè)銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行。

三、夫妻怎么買二套房劃算

1、夫妻怎么買二套房劃算？一般來說，夫妻一起買房是不能享受優(yōu)惠政策的，不過可以同時使用雙方的公積金進行貸款，這樣貸款額度相對高一些，首付比例也會低一些。

2、一個家庭已有一房(不管是新房還是二手房)，其成員再購房都算為第二套房，要交3%的契稅，按揭利率高于*套房，首付比例也比*套房的高。買第二套房的契稅一律是3%，不論面積大小；

3、除了契稅3%以外，還需交營業(yè)稅5.5-5.6%，各地不同，個人所得稅1%(北京交差額的20%)，房本工本費85元，以及當(dāng)?shù)剡^戶繳納的其他費用；

4、如果你全款買房，可以按照當(dāng)?shù)氐?指導(dǎo)價交稅過戶，這個指導(dǎo)價比實際成交價低。假設(shè)實際成交價為100萬，指導(dǎo)價為單價8000，即總價84萬，你就可以按照84萬來交稅、過戶；如果是貸款，可以按照交稅過戶，評估價也比實際成交價低；

5、*首付比例調(diào)整為不低于40%。由中國人民銀行住房城鄉(xiāng)建設(shè)部中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會發(fā)布了關(guān)于個人公積金購買第二套房貸款首付比例降低的通知。買*套房貸款首付比例*為20%，繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房，*首付款比例為20%；

6、對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買普通自住房，*首付款比例為30%。

以上數(shù)據(jù)來源于網(wǎng)絡(luò)，僅供參考。

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