商改住合法嗎？“商改住”是否是一種違法行為要以*終用途來界定。相關(guān)法律條文規(guī)定：建設(shè)用地經(jīng)依法批準(zhǔn)后，用地單位就不得擅自改變?cè)鷾?zhǔn)的土地用途，但如果商業(yè)用房改為住宅后用于出租并非售賣，則是國(guó)家支持的一種行為。

一般來說，“商改住”有以下幾種情況：

1、該區(qū)域不適宜商業(yè)、適合居住生活；

2、開發(fā)商開發(fā)的這個(gè)階段也適合居住，不適合商業(yè)用途；

3、“商業(yè)變更”后的售價(jià)高于前期商業(yè)使用的售價(jià)。

1、商改住的利處：低總價(jià)、高贈(zèng)送、門檻低

對(duì)普通購(gòu)房者來說，如果能以較低的總價(jià)入手一套心儀的房子，輕松實(shí)現(xiàn)快速入住，的確是非常誘人的。不少商改住公寓產(chǎn)品在宣傳口徑上都有低總價(jià)、高贈(zèng)送等此類的內(nèi)容?？偟膩碚f，商改住產(chǎn)品的單價(jià)的確低于同地段的普通住宅產(chǎn)品，較低的單價(jià)乘以不大的產(chǎn)權(quán)面積，低總價(jià)也顯得十分合理。

2、商改住的弊端：杠桿率低、產(chǎn)權(quán)時(shí)間短、生活成本高

商改住產(chǎn)權(quán)一般為40或50年，而普通住宅是70年產(chǎn)權(quán)，商業(yè)性質(zhì)決定了商改住產(chǎn)品不能落戶，不能滿足入學(xué)要求。施教區(qū)劃分相關(guān)文件中出現(xiàn)的都是住宅小區(qū)，商業(yè)類產(chǎn)品不算在內(nèi)。購(gòu)買商改住產(chǎn)品杠桿率低。一方面，購(gòu)買商業(yè)類型產(chǎn)品首付為50%,商改住貸款年限受限，一般不超過10年，不可使用公積金貸款，僅支持純商貸。

1、商住比例1比9是什么意思，商住比例1比9的意思是商業(yè)和居住人口的比例是1比9，而對(duì)于商住比例多少合理目前沒有新的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。很多年以前，國(guó)家關(guān)于城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的配套有一個(gè)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，商業(yè)物業(yè)面積是總建筑面積4%，現(xiàn)在的情況是大大超過。

2、如果項(xiàng)目位置特別好，周邊是成熟社區(qū)，居住人口多，可以定位為市級(jí)、區(qū)域商業(yè)核心，或者說商業(yè)業(yè)態(tài)定位具有較強(qiáng)的幅射能力，商業(yè)可以多做一些。否則就老老實(shí)實(shí)按小區(qū)居住人口建社區(qū)商業(yè)。