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商住樓,顧名思義值得就是商、兩用的樓房,一般底樓(或數(shù)層)為商場(chǎng)、商店、商務(wù)等所用,而其它部分作為住宅使用的一種綜合性大樓。
商住樓與住宅不同,是不分建設(shè)主體,開(kāi)發(fā)商、非開(kāi)發(fā)企業(yè),甚至是個(gè)人也都是可以建,而且商住樓沒(méi)有規(guī)定必須出售。
商住樓的土地使用性質(zhì)為綜合用地,根據(jù)國(guó)家土地法規(guī)定,綜合土地的使用權(quán)年限為50年。
注意:
商住樓的產(chǎn)權(quán)是屬于“非住宅建設(shè)用地土地使用權(quán)”,所用到期之后不能自動(dòng)續(xù)期。所以相對(duì)于普通住宅來(lái)說(shuō)商住樓的房?jī)r(jià)雖然便宜,但是其隱性成本其實(shí)很高。而且在轉(zhuǎn)手的時(shí)候,目前還無(wú)法按照住宅的標(biāo)準(zhǔn)繳納契稅,只能按照商用來(lái)計(jì)算,轉(zhuǎn)讓契稅為4%,而普通住宅轉(zhuǎn)讓契稅為2%。除此之外,商住樓轉(zhuǎn)讓還需要交納營(yíng)業(yè)稅、土地*等。
1、土地性質(zhì)不同
商住樓的土地使用性質(zhì)一般都是綜合用地或是商業(yè)用地,可以作為商用、住宅使用。而住宅樓的土地使用性質(zhì)是普通住宅用地,一般只能按照民用住宅標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建造和使用。
2、產(chǎn)權(quán)年限不同
商住樓的土地性質(zhì)是以商業(yè)用地或綜合用地為主,所以其房屋產(chǎn)權(quán)年限為40-50年,而住宅樓的土地性質(zhì)是普通住宅用地,所以其房屋產(chǎn)權(quán)年限為70年。
3、生活成本的不同
商住樓的土地性質(zhì)為商業(yè)性質(zhì),所以水電費(fèi)交納等都是按照商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收取的,一般是住宅樓的兩倍左右。商業(yè)用水費(fèi)5.5元/噸,電費(fèi)0.8元/度;住宅用水費(fèi)2.7元/噸,電費(fèi)0.47元/度。
4、公攤面積的不同
因?yàn)樯套堑牡撞恳话愣际巧痰隇橹?,所以商住樓的公攤面積相對(duì)比較大,一般在30%左右,而住宅樓的公攤面積一般在17%到22%左右。
5、落戶性質(zhì)不同
商住樓是不限購(gòu)的,但是也不能落戶,所以對(duì)有落戶需求的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)要慎重考慮。而住宅樓是可以落戶的,而且在購(gòu)買(mǎi)商住樓的時(shí)候,大多地區(qū)都是不能申請(qǐng)公積金貸款的,所以要謹(jǐn)慎購(gòu)買(mǎi)。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》(一九九0年五月十九日中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第五十五號(hào)發(fā)布自發(fā)布之日起施行)
第十二條土地使用權(quán)出讓*年限按下列用途確定:
(1)居住用地七十年;
(2)工業(yè)用地五十年;
(3)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年;
(4)商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年;
(5)綜合或者其他用地五十年。
所以商住樓如果是商業(yè)用地的話,那么其產(chǎn)權(quán)就是四十年;如果是綜合用地的話,其產(chǎn)權(quán)就是五十年。
那么當(dāng)商住樓產(chǎn)權(quán)到期怎么辦呢?
房屋所有權(quán)(即房產(chǎn)權(quán))是*的,沒(méi)有期限限制,只要房產(chǎn)沒(méi)有完全毀損滅失就能一直享有,但是土地使用權(quán)是有期限的。
根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條規(guī)定:土地使用權(quán)出讓合同約定的年限屆滿,土地使用者需要繼續(xù)使用的,應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期,除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的,應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。續(xù)期的,應(yīng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同,依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。
所以當(dāng)土地使用年限屆滿時(shí),使用者如果要繼續(xù)使用土地的,那么可以申請(qǐng)繼續(xù)使用。而續(xù)期費(fèi)用如何計(jì)算,目前的商住樓使用年限規(guī)定中并無(wú)關(guān)于此項(xiàng)的規(guī)定。
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